鄰近城市的空氣汙染正在影響你的房價

導語

100千米範圍內的鄰近城市空氣汙染物總量平均增加一倍，就有可能使當地的住房價格降低約6%🥁。

2020年10月，美國健康影響研究所（Health Effects Institute）發布的年度報告《2020年全球空氣狀況報告》（State of Global Air 2020）提出👯‍♀️👴🏿，2019年全球約有50萬名嬰兒由於空氣汙染導致早產、出生後一個月內發生並發症等各種原因而死亡🧑🏽‍🦳，同時當年約有667萬成年人的過早死亡與空氣汙染有關。該報告還表示🧑🏼‍🚒，空氣汙染仍然是全球範圍內導致早期死亡的第四大危險因素，僅次於高血壓📝🙋🏽‍♀️、吸煙和不良飲食。而在中國🧑‍🦽👳🏿，空氣汙染在健康風險因素中位列第四，排在飲食風險、高血壓、吸煙之後🐷。

當前，公眾已經普遍意識到空氣汙染對健康造成的嚴重損害，空氣質量已成為人們選擇居住地時最優先考慮的因素之一。在可能的情況下🍇，人們會盡量避免去空氣汙染嚴重的地方居住🧑🏻‍🚀。

住房價格是居住選擇的結果。住房在大多數家庭資產中占有相當大的份額，居民對任何可能影響住房價格的因素都很敏感🧟。人們對空氣質量的需求會直接反映到房價中☝🏻。於是，在“用腳投票”的機製下，可以預期，在其他條件相同的情況下，一個地方空氣汙染越重，房價越低。本地空氣汙染如何影響本地城市房價，這方面已經吸引了很多的研究。

空氣汙染的影響不限於一城一市

空氣汙染與土壤汙染𓀗、水汙染等的差異在於，後兩者的汙染源及影響範圍主要局限在本地◀️，而空氣則具有很高的流通性和跨域性🕖。也就是說☝🏿，一個城市的空氣質量不僅受到當地社會經濟因素的影響🧑‍🦱，而且還受到鄰近城市空氣汙染物跨區域傳播的影響🤵🏽。因此🕋，人們正在越來越關註周邊城市的空氣質量。但有關鄰近城市的空氣汙染到底如何影響本地城市的房價的研究還很缺乏。

測度空氣質量包括周邊城市的空氣質量如何影響到房價，不僅對個人居住選擇重要，對房地產開發、產業布局和吸引人才甚至是政府的公共政策製定也十分重要😡。因為空氣汙染治理需要大量的公共投資🤌🏼，巨大的公共投資首先需要知道這些投資到底能帶來多少經濟社會效益，其次還需要了解有什麽樣的回收機製能回收這些巨大的公共投資。

測度空氣汙染對房價的影響🙆‍♂️，其實就是在測度人們對清潔空氣的支付意願👦🏻。它不但為評價空氣質量改善所帶的來經濟社會價值提供了重要依據✭，也提供了改善空氣質量公共投資的回收機製🧚🏽‍♂️。比如⚠🫏，可以通過增加土地出讓金⚒、房產持有稅和房產交易稅等方式回收這部分公共投資👰🏿。當有充足證據表明，鄰近城市空氣汙染會對本地房價產生影響☀️，會促進地方政府在大氣汙染治理方面開展更多跨區域協同協作🤦🏻‍♀️♛。

我們將周邊城市空氣汙染對本地房價的影響效應稱為“空間溢出效應”👊💇🏽。但具體到測度中需要註意，這種空間溢出效應還可能通過其他幾種潛在機製發揮作用。例如，人們對房價的評估不僅考慮當地的舒適度♜，還會考慮所在區域的總體舒適性。相鄰城市的空氣汙染會導致公眾對整個區域舒適度的評價偏低，人們就會“用腳投票”從這個區域遷走🫰🏽🥊。此外🏌🏻，周邊空氣汙染還抑製了整個區域的人力資本積累，進而影響房價。地理、氣象和環境治理等因素也會使空氣汙染對房價產生空間溢出效應🫁，在不同地理環境🎊、不同產業結構、不同環保治理強度下的城市會具有不同的特點。

中國正經歷著快速城市化和深度工業化的進程𓀓，大多數城市的空氣質量出現了不同程度的惡化。厘清城市之間的距離✤、風向、通風強度和地方政府在空氣汙染排放監管方面的努力等因素，如何影響空氣汙染溢出效應的大小👰🏻‍♂️，有助於彌補人們對空氣汙染溢出效應異質性認識的不足。

此外，還需要意識到，空氣流動受距離約束，超過某個臨界距離，空氣汙染就不再對其他城市的住房市場產生明顯的影響。然而，已有的研究並沒有對空氣汙染溢出效應的臨界距離給予充分關註或提供有效信息👳🏻‍♀️。

區域空氣汙染如何影響房價

我們利用2005—2015年全國83個大中城市數據對鄰近城市之間的空氣汙染如何相互影響房價進行了量化測度，采用的是空間計量經濟學方法，這項研究發表在城市研究領域國際權威期刊Cities上。

我們最初的研究結果表明，本地空氣汙染能夠明顯降低100千米範圍內其他城市的房價🤥，但對100千米之外城市的房價則沒有明顯影響🏢。但我們很快發現📉，這個估計結果沒有考慮到空氣汙染的內生性，也就是因為遺漏變量而帶來的誤差⬜️，具體而言，就是有一些關鍵影響變量沒有被觀測而進入模型😉。此外🦸🏿🖼，初步結果還沒有考慮到風向的影響。因為從周邊城市導入的空氣汙染對當地房價的溢出效應的範圍對風向敏感。根據氣象學的相關理論，空氣汙染物更容易從一個城市的上風向輸入到這個城市，但卻不能從該城市的下風向導入該城市。也就是說，城市主導風向決定了空氣汙染擴散的主要方向。但我國大多數城市都位於季風氣候區，冬季和夏季的風向是不一樣的。考慮到風向的時空變化頻繁，利用年均數據難以準確測度空氣汙染在年內會變化的擴散方向下對房價的影響。為了控製風向季節性變化的影響，我們將樣本城市限定在中國東部季風區，且只采用第一季度（主要風向是西北風）的空氣汙染數據。

我們通過運用工具變量緩解內生性偏誤並考慮風向的再次評估，發現本地大氣汙染能夠明顯降低200千米範圍內其他城市的房價，且影響程度隨著城市間距的增加而遞減🏄🏻‍♀️▫️。考慮風向之後的評估結果相對來說較為準確🕙👏🏻，當城市間距超出200千米空氣汙染的溢出效應就不明顯了。這個估計結果⚡️，在我們使用空氣質量指數（AQI）代替PM2.5濃度後❕，依然穩健。

我們進一步發現🤷🏽‍♂️，空氣汙染在大氣中的擴散受風速、溫度、雲層和相對濕度等氣象條件的影響很大，其決定力量主要有兩種🧚🏽。首先😩，大氣汙染的水平擴散是由風速決定的👱🏼。較高的風速可以使一個城市排放的空氣汙染物更快地擴散到鄰近城市🫃🏿。其次，空氣汙染的垂直擴散取決於大氣混合層高度，即大氣邊界層高度。Box模型表明，空氣汙染濃度與風速和邊界層高度的乘積（空氣流動系數）成反比。流動系數越大，意味著空氣流通性越強。在城市汙染排放水平相同的情況下，流動系數越高的城市🧑‍🍳，空氣汙染的溢出效應越大。因此🏊🏻，空氣流動系數可以使得空氣汙染對不同城市房價具有不同的溢出效應。如果不考慮空氣流動性🦵，那麽在分析周邊城市空氣汙染與當地經濟指標（如房價💅🏻、失業率🚴🏿‍♀️、勞動收入等）的關聯性時很可能出現偏差，結果表明空氣流通性越強的城市，其大氣汙染對周邊房價的影響越大🛶。

我們還認識到，空氣汙染中的排放物種類很多♈️，如二氧化硫、二氧化氮🎾、工業煙塵等。在中國🫔，中央政府要求所有的地方政府都必須投入大量的精力來控製工業汙染物的排放，並嚴格執行國家規定的減排指標。然而💂🏻，中國各城市的工業汙染物排放率差異很大，反映出地方政府在實現有效環境治理方面的動機不同、力度不同、能力不同。當本地工業汙染物排放量很高時，對周邊城市的居民健康將造成更大的危害🧝🏿🗳。我們的研究結果表明，環境治理越不嚴格的城市🧍🏻‍♀️😿，也就是汙染排放量越高的城市，其空氣汙染對周邊房價的負外部性越大。

總體而言，對於我國大多數城市，100千米範圍內的周邊城市空氣汙染物總量增加一倍🌯，就有可能使本地住房價格下降約6%🤪。然而🪿，需要提醒的是，由於數據和方法的限製，這一估計可能還要低於真實的影響，很可能是一個下限測度值🥳。

區域協同治理緩解大氣汙染

根據我們的研究發現，我們建議從以下三點發力應對空氣汙染。

第一🆑，完善製度設計🤦🏿‍♂️，理順治理體系🧑‍🦯‍➡️。在我國以“GDP錦標賽”為特點的官員晉升考核機製下𓀏，地方官員往往為了保持經濟增速而犧牲環境治理👶。中央政府應進一步深化地方政府的政績考核製度改革，將環境質量狀況全面納入考核體系🍵，通過科學、有效的機製設計改變地方政府的訴求結構，完善中央政府對地方政府的激勵相容政策，提高地方政府的環境治理積極性，激勵地方政府加大空氣質量治理力度👨‍👨‍👦‍👦，增加環境公共品的供給🪡。通過加強空氣質量信息公開，保障公眾對環境質量和居住環境狀況的知情權等充分發揮社會監督的功能。

第二🤛🏿，加強區域協同🚖，促進一體化治理。一個城市的空氣質量並不僅是這一個城市自身的問題，因霧霾形成因素的復雜性、傳播範圍的廣泛性和信息收集渠道的區域性，因此不能就城市論城市，針對空氣質量的城市治理必須由地方政府間合作完成，建立地區間空氣質量聯防聯控治理體系🥯。

目前🧖🏿✭，我國空氣質量治理中地方政府間合作機製還存在一些問題🏔，如協調管理機構的缺失🫲🏻、中央政府職能缺位、法律體系不完善、社會監督不夠充分和政府職能定位不清晰等。需要構建一個合理有效的地方政府間合作機製🔍，成立專門的協調管理機構，加強中央政府的監督，完善法律體系。

汙染空間效應的存在加深了地區間空氣汙染的相關性，使得各城市不願將空氣汙染的外部成本內部化，導致環境治理的低效率🤷🏽‍♂️，因此上一級政府應積極推動各地區間的聯防聯控治理體系，共同規劃和實施環境治理方案，以及建立統一的治理法規與標準🥭，強化地區間的協調與合作👨🏿‍💼，製定區域性環保政策措施和區域一體化協同治理方案，優化區域產業結構及相應的財政支出體系，增加區域環境治理、監管投入🔗，以及環保型補貼，平衡經濟增長與環境保護的關系。第三，加強國土空間規劃管控，合理調配土地供應🧞‍♀️，科學進行城市內部空間布局。通過城市定位及戰略目標確定，引導城市產業結構轉型升級，合理設置城市工業園區及工業用地，降低汙染性工業企業對城市空氣質量汙染，合理布局排放強度較高的產業園區及產業類型；科學劃定城市風道廊道，通過調整城市道路走向🤳🏼、設置生態綠色走廊、控製建築物高度等措施，保證城市主風道。通過城市通風走廊的規劃🚶🏻‍➡️，引風入城🕣，從而緩解城市霧霾天氣的發生以避免對城市居住區及居民生產生活產生不利影響。同時遵循城市環境容量基本原則🏊🏻‍♀️，城市能源規劃遵循低碳生態的原則🎣，結合城市當地的氣候條件、環境和資源稟賦狀況，選擇適合本身的能源供應系統。

*本文依據作者們近期在城市研究領域國際權威期刊Cities發表的論文而改寫：Zhang, Haiyong; Chen, Jie and Wang, Zhen. (凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！) ‘Spatial heterogeneity in spillover effect of air pollution on housing prices: Evidence from China’, Cities, 113(June), p. 103145. doi: 10.1016/j.cities.凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！.103145. Cites為城市研究類SSCI一區期刊，2019年度影響因子為4.802🧕🏿。原文鏈接❤️：https://linkinghub.elsevier.com/retrieve/pii/S0264275121000433。編輯4️⃣：潘琦🧍‍♀️。