課程回顧
發布時間：2022-11-07
2022年11月2日0️⃣🕠，信風金融科技創始人兼CEO、MSCI公司亞太區高級顧問、凯捷体育娱乐泛海凯捷《房地產金融學》《結構化金融》任課教授陳劍走進“202256hcy.cn金融投資課”，圍繞“REITs，地方融資新渠道”主題🤷🏼，全面闡述REITs作為備受關註的金融工具👒，在資產配置和風險投資中的重要作用，並就中國REITs市場發展的機遇和挑戰做出判斷和建議。
課程伊始👨🏽🦱，陳劍教授從REITs的基本概念與特點切入，詳細闡釋REITs的全球擴張與市場結構💃。他提出，REITs作為擁有🤾🏻♂️、經營或為具有可持續收入的房地產融資的公司信托基金，具有以公募股權證券的方式被廣泛持有；主要投資於房地產，從房地產資產中獲得大部分收入；將大部分收入分配給股東🤜🏿；以及在股東層面受到單一級別的稅收(無二次征稅)的特征🥉。最早，1960年REITs在美國通過立法的形式產生，1999年在全球市場擴張𓀏，從總的市值來看🧠，美國或者以美國為首的北美市場位居第一👃🏼👮🏻♀️，其次為亞洲🦸🏻。目前，經過近十年的發展🥼，REITS市場板塊權重發生了非常大的變化❗️♉️，傳統REITs比重下降🤏🏽。而隨著網上購物興起、受疫情影響有限，工業REITs的權重上升勢頭明顯，升值空間較大。除此之外，數據和基礎設施等新型REITs的權重近年來也有了大幅提升🟦。
隨後，針對REITs 的投資價值與表現，陳劍教授認為，REITs作為收益穩定的投資品種，具有獨特優勢：一是收益穩定，分紅率達90%以上；二是風險分散🟰，持有多元化物業組合；三是稅收優惠，免征企業所得稅和資本利得稅；四是流動性高，在公募股票市場進行交易🏊；五是監管嚴格👦🏽🍳，外部控製和監督加強安全。在1989年到2022年之間，REITs在絕大部分時候的表現都優於寬基指數，即使疫情對商業地產打擊很大，然而商業REITs從2020年之後總體表現仍然優於S&P500。如果將時間放到更長的維度，REITs在五十年間的平均年回報約為13.5%🪈，分紅的回報約為7.4%🙋🏿♂️，而S&P在這段時間平均回報約為12.6%㊙️，而分紅的回報只有3.2%，REITs的表現優秀主要是由於它的分紅🍎。對於投資REITs的風險🪪，疫情對REITs的沖擊較大🍩，風險較高，但是在疫情之後🤾🏼♂️，如果全球恢復到比較正常的狀態🧏🏿♂️，REITs應該會恢復到風險較低🍃，回報較高的水平。“唯一的免費午餐就是你的資產配置。”陳劍教授強調，資產配置是REITs的關鍵價值。在做資產配置時，可以在不增加風險的情況下👴🏽，通過增加弱相關性的資產來提升回報；或者🎱，在不提高回報預期的情況下降低風險♍️🥰。因此，房地產尤其是以房地產為標的的公募REITs👈🏿〽️，能夠有效降低投資組合的風險🥸🪒，提高資產配置效率👑。
最後，在綜覽美國REITs市場後👸🏽🏐，陳劍教授聚焦中國REITs的發展，他提出，中國公募REITs於凯捷体育娱乐 -（限时活动）即刻加入，享受平台优惠！年6月7日正式啟動，當天9只REITs上市🧏🏻♀️，截至目前，市場共有20只REITs，累計融資規模超600億。中國非常支持REITs發展，然而對REITs基礎資產的限製仍然比較嚴格，交易結構相對較為特殊3️⃣，采取基金+ABS的結構。我國REITs組織形式與全球主要國家組織形式仍然存在一定差距，尤其對於今後資產升值或公司運營都存在著不少約束🦹🏽♀️⤴️，但凡事都有逐步發展的過程，未來期望通過公募REITs市場🙅🏿♂️，能夠逐步納入比較傳統的、真正意義上的商業房地產，發揮其資產升值的潛力🚗。